Ежегодно Грецию посещают 30—40 млн туристов. Но иностранцы приезжают в страну не только отдыхать, но и жить: экспаты составляют 12% от всего населения Греции. 

Для инвесторов в Греции действует «золотая виза». За покупку недвижимости от 250 000 € они становятся резидентами на 5 лет. Статус можно продлевать неограниченное количество раз, пока сохраняются инвестиции.

ВНЖ в Греции также выдают предпринимателям, студентам, беженцам и другим категориям заявителей.

Кому и для каких целей подходит греческий ВНЖ?

ВНЖ в Греции получают иностранцы, которые планируют легально жить, работать, учиться в стране или инвестировать в ее экономику. Основание и тип ВНЖ зависят от целей заявителя — от трудоустройства и воссоединения семьи до инвестиций и финансовой независимости.

Согласно законодательству Греции, иностранцы вправе получить вид на жительство:

1. Для работы и предпринимательской деятельности.
2. Для учебы, профессиональной подготовки, волонтерской работы и проведения исследований.
3. Для воссоединения семьи.
4. По гуманитарным, исключительным и другим причинам.
5. Для жертв контрабанды и торговли людьми.

ВНЖ в Греции по исключительным причинам приобретают владельцы недвижимости, арендаторы и финансово независимые лица.

Вид на жительство для инвесторов в Греции, или так называемая золотая виза, относится к отдельной категории и регулируется законом № 4251/2014, ст. 20B[1]. Такой тип ВНЖ обычно выбирают иностранцы, которые ведут международный бизнес и управляют активами в разных юрисдикциях.

Золотая виза для инвесторов позволяет получить сразу постоянный вид на жительство за вложения в экономику от 250 000 €.

В 2024—2025 годах Греция пересмотрела условия выдачи ВНЖ за инвестиции. Изменения затронули минимальные суммы вложений, географию программы и правила использования недвижимости. Цель реформ — снизить давление на рынок жилья в популярных регионах и переориентировать инвестиции.

Главные изменения предоставления золотых виз в Грецию: 

1. Повышены пороги инвестиций. От 800 000 € — в Аттике и других популярных регионах, от 400 000 € — в остальных зонах[2].
2. Льготный порог 250 000 € ограничен. Действует только для одного объекта под реконструкцию из коммерческого в жилой или для реставрации исторических зданий[3].
3. Запрещена краткосрочная аренда недвижимости, купленной для ВНЖ за инвестиции. За нарушение — штраф 50 000 € и аннулирование статуса[4].

ВНЖ в Греции для владельцев недвижимости

Иностранцы получают право легально проживать в Греции, если инвестируют в недвижимость в стране. Требования зависят от региона и типа объекта.

Условия получения

Чтобы получить ВНЖ за инвестиции в греческую недвижимость, иностранцам необходимо вложить как минимум 250 000 €.

Претендентам предоставляется четыре опции на выбор:

1. Купить жилую или коммерческую недвижимость.
2. Арендовать гостиницу или туристическую резиденцию на 10 лет.
3. Заключить договор таймшера на туристическую резиденцию.
4. Получить недвижимость в наследство или как подарок.

Инвестор вправе совершить сделку как физическое лицо, так и через компанию Евросоюза. При этом нужно владеть 100% акций.

Порог инвестиций

Минимальная сумма в 250 000 € действует только для покупки объектов под реставрацию и переделку в жилой фонд.

Для покупки новой недвижимости, аренды, таймшера и получения объекта в подарок или наследство минимальная стоимость сделки зависит от региона:

• 800 000 € — в Салониках, Миконосе, Санторини, Аттике и островах с населением от 3100 жителей;
• 400 000 € — в остальных регионах Греции.

Приобрести разрешается только один объект. При этом площадь новой недвижимости должна составлять не менее 120 м².

Обладатели золотой визы не смогут сдавать объект недвижимости в краткосрочную аренду, только в долгосрочную. За нарушение ВНЖ аннулируют, а инвестору нужно будет уплатить штраф в размере 50 000 €.

Необходимые документы

После того как инвестор покупает недвижимость, он подает на ВНЖ следующие документы:

• договор купли-продажи; 
• подтверждение регистрации договора в Земельном кадастре Греции.

Если инвестор арендует отель, то из документов на ВНЖ он предоставляет:

• договор таймшера;
• свидетельство о регистрации договора, выданное Земельным кадастром;
• сертификат, выданный Национальной организацией по туризму, — о том, что она проинформирована о заключении договора таймшера.

С 11 ноября 2025 года инвесторам в некоторых случаях требуется дополнительно предоставить заключение технического инженера. Оно должно подтверждать, что инвестиция относится к особой категории изменения назначения объекта недвижимости с коммерческого на жилое[5].

Процесс подачи заявления на ВНЖ

Выбрать и купить недвижимость можно дистанционно, если инвестор подписывает доверенность на юриста. 

Юрист получит индивидуальный номер налогоплательщика в Греции, проверит объект недвижимости, подпишет договор купли-продажи, получит справку из Земельного кадастра и уплатит налоги. Процедура занимает от 6 месяцев.

Инвестор и члены семьи, включенные в заявление, приезжают в Грецию только для сдачи биометрии.

Владельцам недвижимости не нужно получать визу D перед поездкой. Достаточно обычной шенгенской визы.

Сбор за подачу заявления — 2000 € за основного заявителя и 150 € за каждого родственника.

ВНЖ в Греции за открытие депозита и вложения в облигации

Чтобы получить вид на жительство в Греции, иностранец может перевести в страну капитал в размере от 500 000 €. 

Условия получения

Инвесторам предлагается несколько опций на выбор:

1. Депозит в банке.
2. Покупка гособлигаций.
3. Вложение капитала в компанию.

Для покупки долей в паевых и альтернативных инвестфондах сумма инвестиций ниже — от 350 000 €.

При вложениях от 800 000 € инвестор самостоятельно собирает портфель из акций, корпоративных облигаций и гособлигаций Греции, которыми торгуют на греческих биржах. 

Процесс подачи заявления

Инвестор предоставляет документы, официально переведенные на греческий язык и заверенные компетентным государственным органом страны выдачи.

Далее назначается встреча, чтобы зарегистрировать данные клиента в системе банка для дальнейшего утверждения. Здесь также потребуются оригиналы документов.

После одобрения инвестору назначается вторая встреча, чтобы завершить процедуру и открыть банковский счет.

Сбор за подачу заявления составляет 2000 €.

ВНЖ в Греции для финансово независимых лиц

Финансово независимые лица становятся резидентами Греции, если подтверждают доход от 2000 € в месяц. 

Условия для заявителей. Иностранец открывает счет в греческом банке, на который переводит не менее 48 000 €. Сумма возрастает при участии родственников: на 20% за супругов и 15% — за каждого ребенка.

Купить или арендовать недвижимость в Греции — еще одно требование для финансово независимых лиц.

Финансово независимые лица и их семьи не могут трудоустраиваться в Греции.

Условия для членов семьи. С основным заявителем ВНЖ вправе получить супруг или супруга и дети до 18 лет. Тогда требования к доходу возрастают на 400 и 360 €, соответственно.

Статус выдают на 2 года с возможностью продления еще на 3 года.

ВНЖ в Греции для цифровых кочевников

Цифровые кочевники подтверждают доход за пределами Греции от 3500 €⁣ в месяц после уплаты налогов.

Заявитель предоставляет трудовой договор с указанием зарплаты и документы о регистрации компании за пределами Греции. Также иностранец заявляет в письменной форме, что обязуется работать удаленно и не трудоустраиваться в греческие компании.

Еще одно требование — купить или арендовать недвижимость в Греции.

Супруги, дети и партнеры могут стать резидентами вместе с основным заявителем. С партнерами необходимо заключить договор в Греции о совместном проживании.

За супруга требование к доходу увеличивается на 20%, а за ребенка — на 15%.

Процедура. Сначала заявитель подает документы на визу типа D, чтобы въехать в страну. Она позволяет находиться в Греции год — за это время иностранец подает заявление на ВНЖ.

Цифровые кочевники получают ВНЖ в Греции на год. Статус можно продлить еще на 3 года. 

ВНЖ в Греции через трудоустройство

Иностранцы могут получить вид на жительство на основании трудового договора с греческой компанией. Формат зависит от квалификации и уровня дохода. Для высококвалифицированных специалистов предусмотрена Голубая карта.

Вид на жительство для работы в греческой компании

Чтобы получить ВНЖ в Греции через трудоустройство, греческие работодатели получают одобрение децентрализованной администрации на наем иностранного работника. Они предоставляют налоговую справку о том, что способны выплачивать ежемесячную заработную плату, указанную в трудовом договоре.

Контракт заключается минимум на год с возможностью продления. Работодатель уплачивает сбор в размере 200 € каждый раз, когда запрашивает разрешение нанять иностранца.

Минимальная заработная плата в Греции в 2026 году составляет 1027 € в месяц[6].

Голубая карта Евросоюза

Высококвалифицированные специалисты получают голубую карту. Доход такого специалиста как минимум в 1,5 раза превышает средний годовой оклад. В Греции в 2025 году он составил 31 918 € в год.

Специалисты предоставляют диплом о высшем образовании или подтверждение опыта работы по специальности на протяжении 5 лет. Также понадобится сертификат Совета по профессиональным квалификациям, если профессия регламентирована.

Другие способы получить ВНЖ в Греции

Греция предоставляет виды на жительство на социальных, гуманитарных и образовательных основаниях. Эти варианты подходят тем, кто переезжает к семье, нуждается в международной защите или планирует обучение в греческих учебных заведениях. 

Воссоединение семьи

Супруги и дети резидентов Греции также вправе получить статус. Заявление на воссоединение семьи подает тот, кто уже владеет ВНЖ. Он предоставляет свидетельства о браке и рождении или другие доказательства родства.

Статус выдается на 1 год с возможностью продления каждые 2 года.

Международная защита

Иностранцы, которых преследуют на родине, или их жизни угрожает опасность, вправе получить убежище и ВНЖ в Греции. Подать заявление можно онлайн[7].

Заявитель вправе включить в заявку до 8 членов семьи. Взрослых и несовершеннолетних нужно указать отдельно. 

После прибытия в Грецию заявители проживают в специальном учреждении, пока проходит процедура регистрации. Максимальный период ожидания — 25 дней. Статус выдают на 1—3 года.

Учеба

Иностранцы, которые поступили в греческий университет, приобретают ВНЖ в Греции. Им необходимо доказать, что у них достаточно денег для жизни и учебы в стране. Требуемая сумма — от 400 € в месяц, не считая платы за обучение.

Студентам разрешается работать неполный рабочий день. Подавать заявление на воссоединение семьи они не могут. Статус выдается на период обучения.

Вид на жительство могут выдать и для прохождения языковых курсов. Чаще всего иностранцы изучают новогреческий перед поступлением в университет или для адаптации к жизни в стране. Курсы помогают подготовиться к обучению на греческом и подтвердить уровень владения языком. ВНЖ выдают на время учебы, если подтверждены зачисление на курс, его оплата и наличия денег для проживания в стране.

Какой ВНЖ в Греции выбрать? 

Выбор основания для получения вида на жительство зависит от целей переезда, источника дохода и планов на будущее. Заявителю нужно понимать, необходимо ли ему переезжать вместе с семьей и важно ли получить постоянный ВНЖ в Греции или гражданство. Разные типы ВНЖ различаются по объему прав, требованиям к заявителю и дальнейшим возможностям.

Рабочие, студенческие и ВНЖ для финансово независимых лиц чаще выбирают те, кто планирует жить в стране и выстраивать повседневную жизнь. ВНЖ за инвестиции используют как инструмент мобильности — для безвизовых поездок по странам Шенгена, защиты капитала и получения статуса для семьи без смены места жительства.

Сравнение условий ВНЖ в Греции

Тип ВНЖ	Кому подходит	Основные требования	Срок действия	Можно ли работать
ВНЖ за инвестиции в недвижимость	Инвесторам и семьям	Инвестиции от 250 000 € в зависимости от объекта и региона	5 лет	Нет
ВНЖ за инвестиции в паи или за открытие депозита	Инвесторам без покупки недвижимости	Депозит — от 500 000 €Покупка доли в фондах — от 350 000 €	5 лет	Нет
ВНЖ для финансово независимых лиц	Пенсионерам, рантье	Доход от 2000 € в месяц и счет в банке	2 года, затем можно продлить на 3 года	Нет
ВНЖ для цифровых кочевников	Удаленным специалистам	Доход от 3500 € в месяц из-за рубежа	1 год, затем можно продлить до 3 лет	Только удаленно на иностранную компанию
ВНЖ через трудоустройство	Наемным работникам	Контракт с греческим работодателем	1 год	Да
Голубая карта	Высококвалифицированным специалистам	Зарплата выше средней по стране минимум в 1,5 раза	2 года	Да
Студенческий ВНЖ	Студентам	Зачисление в вуз + средства от 400 € в месяц	На срок обучения	Частично
ВНЖ по воссоединению семьи	Членам семьи резидентов	Родственные связи	Зависит от статуса заявителя	Зависит от статуса заявителя
ВНЖ по международной защите	По гуманитарным основаниям	Индивидуальная оценка	1—3 года	Да

7 преимуществ ВНЖ в Греции

Греческий вид на жительство дает право жить в стране, свободно перемещаться по Шенгенской зоне, перевезти семью и сохранять статус без обязательного постоянного проживания. Его выбирают за сочетание гибких условий и понятных правил продления.

1. Переезд в Грецию всей семьей

Родственники граждан и резидентов Греции вправе получить греческий ВНЖ через воссоединение семьи. Это позволяет легализовать проживание членов семьи без отдельного основания.

Вместе с инвесторами вид на жительство в Греции получают супруг или партнер, с которым в Греции зарегистрирован договор о совместном проживании. Также в заявку на ВНЖ разрешено включить родителей и детей до 21 года, не состоящих в браке.

2. Запасной аэродром

Резиденты Греции вправе приезжать в страну, даже когда для туристов границы закрыты. Также владельцам ВНЖ не обязательно проживать в Греции после выдачи статуса. Но если они собираются получить постоянный вид на жительство или гражданство, то обязательно проводить в стране более 183 дней в году.

3. Дополнительный доход 

Инвесторам с ВНЖ не разрешено работать в Греции, но они все равно могут получать доход. Например, от сдачи недвижимости в долгосрочную аренду — доходность составляет от 2 до 5% в год.

Инвесторы также вправе получать дивиденды и проценты, быть акционерами и управляющими директорами предприятий.

4. Возврат инвестиций

Если иностранец не планирует продлевать статус резидента, то после проживания в Греции на протяжении 7 лет можно вернуть инвестиции — получить гражданство и продать недвижимость или закрыть вклад.

Цены на недвижимость в Греции в среднем растут на 1,2% каждый квартал, поэтому за пять лет стоимость объекта может вырасти на 24%.

5. Налоговые льготы

В Греции действует льготный налоговый режим для состоятельных иностранцев — non‑dom. Он подходит иностранцам, которые сменили налоговое резидентство на греческое и инвестировали от 500 000 € в экономику страны.

Инвесторы уплачивают фиксированный налог с мирового дохода — 100 000 € в год. Родственники инвестора тоже могут воспользоваться льготами и уплачивать 20 000 € в год. Для этого нужно получить греческую налоговую резиденцию и специальный налоговый режим.

Чтобы воспользоваться налоговыми льготами, заявитель не должен был быть налоговым резидентом Греции в течение 7 из 8 предыдущих лет и обязан инвестировать не менее 500 000 € в недвижимость, ценные бумаги или греческие компании в течение 3 лет. Это требование не применяется к владельцам золотой визы Греции[8].

6. Путешествия без виз

Резиденты Греции путешествуют по странам Шенгенского соглашения и проводят там до 90 дней из 180. 

На самолете можно долететь за 1,5—3 часа до Австрии, Испании, Германии. Билеты стоят от 70 до 150 €. Всего в Греции около 20 международных аэропортов.

Жители Греции также путешествуют на паромах в Италию. На сайте ferryhopper.com можно посмотреть рейсы и купить билеты. Их стоимость варьируется от 50 до 130 € в зависимости от дальности путешествия. До города Бриндизи можно добраться за 8 часов, а до Венеции — за сутки.

7. Низкая стоимость жизни

Цены в Греции ниже, чем в других странах Евросоюза. Например, чтобы поддерживать один и тот же уровень жизни, в Греции понадобится 3500 € в месяц, а в Испании и Португалии — около 4200 €. 

Самая большая разница в ценах касается недвижимости. Стоимость аренды и покупки на 40—50% ниже, чем в других странах Европы.

Какие права и обязанности у резидентов Греции?

Большинство иностранцев с видом на жительство в Греции имеют равные права и обязанности независимо от основания получения статуса. Они вправе жить в стране в течение всего срока действия ВНЖ без дополнительных разрешений на пребывание.

Резиденты получают доступ к медицинской помощи — в рамках государственной системы или по частной страховке, в зависимости от типа ВНЖ. Они также могут обучаться в греческих школах, колледжах и университетах, а дети резидентов — посещать государственные учебные заведения на тех же условиях, что и граждане.

Свободные поездки по Шенгенской зоне — еще одно важное право. Резиденты Греции могут находиться без виз в других странах Шенгена до 90 дней в течение 180.

Резиденты обязаны соблюдать законодательство Греции, поддерживать свой статус и исполнять налоговые обязательства, если они стали налоговыми резидентами и получают доходы в стране.

Инвесторам доступно больше преимуществ: налоговые льготы, возможность вернуть инвестиции, добавить больше родственников в заявление. Но им нельзя работать в стране.

Почему могут отказать в ВНЖ в Греции

ВНЖ в Греции не выдают, если иностранец:

1. Представляет угрозу безопасности и общественному порядку страны.
2. Имеет непогашенные судимости.
3. Совершил преступление против Греции.
4. Указал ложные сведения или предоставил фальшивые документы.
5. Имеет опасные заболевания.

Как получить постоянный вид на жительство и гражданство Греции?

Иностранцы, которые планируют связать жизнь с Грецией надолго, могут сначала получить постоянный вид на жительство, а затем подать заявление на гражданство. 

Оба статуса требуют фактического проживания в стране и подтверждения интеграции — знания языка и основ общественной жизни. Сроки и условия различаются в зависимости от выбранного основания, в том числе при проживании с золотой визой.

Постоянный вид на жительство в Греции 

Иностранец, который прожил на территории страны 5 лет, вправе подать заявление на получение постоянного вида на жительства в Греции. За это время нельзя покидать страну более чем на 183 дня в году и 10 месяцев за весь период.

Иностранец также подтверждает базовые знания языка и культуры страны. Сбор за подачу заявления — 150 €. Его рассматривают около 6 месяцев.

Статус постоянного резидента бессрочный, карту необходимо продлевать каждые 5 лет. Постоянный вид на жительство позволяет работать и вести бизнес в Греции.

Гражданство Греции 

Иностранцы могут претендовать на паспорт Греции после 7 лет непрерывного проживания в стране с золотой визой. Получать постоянный ВНЖ им не нужно.

Заявитель сдает экзамен на знание греческого языка на уровне B1 и проходит тест на знание культуры, географии, истории и государственного устройства страны.

Сбор за подачу заявления — 700 €.

Греческий паспорт позволяет путешествовать без виз в 171 страну, жить и работать на территории Евросоюза.

Какие риски и ограничения важно учитывать при получении ВНЖ в Греции?

При получении ВНЖ в Греции важно учитывать не только формальные требования, но и их практическое применение. Ошибки на этапе выбора объекта, источника инвестиций или стратегии владения могут привести к задержкам, отказам или утрате статуса.

Неподходящий объект недвижимости

Не вся недвижимость в Греции дает право на получение ВНЖ. Порог 250 000 € применяется только к объектам под реконструкцию или переводу из коммерческого фонда в жилой. Для обычных жилых объектов действуют пороги 400 000 или 800 000 € — в зависимости от региона.

Ошибка чаще всего возникает при покупке квартир в туристических зонах без проверки статуса и назначения объекта. Поэтому до сделки важно провести юридическую проверку объекта, зоны и лицензий, подтвердить соответствие актуальным требованиям программы и региона.

Запрет на краткосрочную аренду для инвесторов 

Недвижимость, купленную для ВНЖ, нельзя сдавать в краткосрочную аренду. Разрешена только долгосрочная аренда по договорам от 1 года. Нарушение правила влечет штраф 50 000 € и может привести к аннулированию статуса.

На практике риск возникает, когда инвестор покупает объект в туристической зоне и ориентируется на высокую доходность посуточной аренды, но не учитывает ограничения. Даже единичные случаи краткосрочной сдачи могут стать основанием для проверки и аннулирования ВНЖ. 

Требования к подтверждению источника дохода

При рассмотрении заявления проверяют законность происхождения инвестиций. Заявителю нужно быть готовым предоставить налоговые декларации, договоры, банковские выписки и документы по продаже активов.

Если финансовая история неполная или не объясняет источник капитала, процесс затягивается или может закончиться отказом. Особенно внимательно проверяют крупные переводы и несоразмерность доходов сумме инвестиций.

Обязанность сохранять инвестицию

Чтобы продлить ВНЖ, необходимо сохранять инвестиции. Если заявитель продает недвижимость или досрочно закрывает депозит, он автоматически лишается основания для продления статуса.

Инвестору важно планировать владение минимум на 5 лет. Если за это время он решит продать один объект и приобрести новый, необходимо синхронизировать сделки так, чтобы формально не возникало разрыва владения.

Дополнительные расходы

Минимальный порог инвестиций не включает налоги, нотариальные услуги, регистрацию, переводы и юридическое сопровождение получения ВНЖ в Греции. В итоге фактические затраты обычно выше на 10—15%.

Важно заранее запросить расчет всех расходов и заложить резерв бюджета.

Переменные сроки рассмотрения

Срок получения карты резидента обычно составляет от 4 месяцев. Скорость рассмотрения заявки зависит от загруженности миграционных органов и полноты поданных документов.

Точную дату выдачи спрогнозировать сложно. Рекомендуем начинать процесс с запасом времени — минимум за 6—9 месяцев до планируемого переезда или важных дат.

ВНЖ в Греции: коротко о главном

1. ВНЖ в Греции выдают на срок от года с возможностью продления.
2. Статус вправе получить студенты, родственники граждан и резидентов Греции, беженцы, предприниматели, инвесторы, финансово независимые лица и другие.
3. Инвесторы получают ВНЖ на 5 лет за покупку недвижимости от 250 000 €. Кроме этого, им доступно еще 5 опций инвестирования, например открытие депозита с суммой от 500 000 €.
4. Финансово независимые лица становятся резидентами Греции, если подтверждают доход от 2000 € в месяц и кладут на счет в греческом банке 48 000 €.
5. Гражданство Греции можно получить после 7 лет проживания в стране.

Часто задаваемые вопросы

Источники

1. Источник: Закон Греции № 4251/2014 регулирует въезд, проживание и получение ВНЖ для граждан третьих стран
2. Источник: Государственная платформа Stegasi.gov.gr публикует информацию о повышении минимального порога инвестиций в недвижимость для получения золотой визы 
3. Источник: Stegasi.gov.gr размещает разъяснения о новых инвестиционных требованиях к претендентам на золотую визу
4. Источник: Stegasi.gov.gr публикует правила запрета краткосрочной аренды недвижимости, приобретенной для ВНЖ
5. Источник: Financial Report сообщает о новом министерском постановлении, которое регулирует выдачу ВНЖ за инвестиции в недвижимость
6. Источник: Евростат публикует статистические данные о предоставлении гражданства и вида на жительство в странах Евросоюза
7. Источник: Министерство миграции и убежища Греции размещает информацию о порядке подачи заявления на международную защиту 
8. Источник: International Bar Association анализирует льготные налоговые режимы для физических лиц — налоговых резидентов Греции